InformacjeNieruchomościPorady

Kupno mieszkania. Rynek pierwotny czy wtórny?

Zakup mieszkania to nie tylko spore wyzwanie finansowe, ale inwestycja, która wzbudza emocje i jest brzemienna w skutki. Dlatego zanim ostatecznie złożymy podpis na umowie, warto zapoznać się z kilkoma poniższymi poradami dotyczącymi wyboru mieszkania.

Jako Polski Związek Firm Deweloperskich, który zrzesza najbardziej doświadczone firmy na polskim rynku nieruchomości przekazujemy kilka porad, które, jak liczymy ułatwią zakup lokalu. Pierwszym zadaniem, jakie czeka przyszłego nabywcę jest wybór lokalizacji i mieszkania.

Każde miasto ma dzielnice mniej i bardziej popularne – jednak ogólna zasada mówi, że im dalej od centrum, tym cena niższa. Kryterium decydującym jest zazwyczaj zasobność naszego portfela – warto przemyśleć, czy zapłacić wyższą cenę za atrakcyjne położenie, czy zamieszkać w mniej prestiżowym miejscu – ale stać się właścicielem tańszego lub większego mieszkania. Najpierw jednak odpowiedzmy sobie na kilka pytań: czy wolę mieszkać w centrum, czy zgadzam się na dojazdy, ale preferuję ciszę i więcej zieleni? Do jakich rejonów miasta dojeżdżam – ile czasu potrzebuję na przemieszczenie się z upatrzonego mieszkania do pracy?

Kolejne pytanie: czy akceptujemy lokum w trakcie budowy, czy chcemy zakupić mieszkanie gotowe? Zarówno jedna jak i druga opcja ma swoje wady i zalety. Jeśli nabywca zainteresowany jest mieszkaniem w dopiero rozpoczynanej inwestycji, ma wówczas do wyboru sporą pulę mieszkań, ponadto deweloper może zaoferować korzystniejszą cenę oraz można dokonać zmian lokatorskich, czyli dostosowania rozkładu lokalu i jego niektórych warunków technicznych do indywidualnych potrzeb. Mieszkanie deweloperskie gotowe (z pozwoleniem na użytkowanie) to nieco wyższa cena, ale za to odpada ewentualny stres związany z terminowością całego procesu budowy – o wiele szybciej można zamieszkać w wymarzonym „M” – podpowiada Jacek Bielecki, dyrektor PZFD.

Warto przyjrzeć się kilku wybranym inwestycjom jednocześnie, aby mieć możliwość porównania, dlatego warto wybierać dewelopera, który zrealizował już kilka inwestycji – można je obejrzeć, porozmawiać z mieszkańcami na temat plusów i minusów danej inwestycji i samego inwestora. Popatrzeć nie tylko na strony dewelopera w Internecie. Jednak warto pamiętać o tym, że nie powinnyśmy podejmować decyzji opierając się jedynie na opiniach z forów internetowych. Internet, jak wiadomo, to medium które pozwala na dużą anonimowość, dlatego najłatwiej tam znaleźć jedynie masą niewybrednej krytyki aniżeli racjonalne i rzeczowe wypowiedzi. Traktujmy zatem fora jako dodatkowe, a nie zaś kluczowe źródło wiedzy na temat danej inwestycji. Warto wybrać się zatem na teren inwestycji – nic nie zastąpi osobistej wizytacji i rozmów z mieszkańcami – czy to interesującego nas osiedla, czy uprzednio już wybudowanych.

Pamiętajmy, że upatrzone przez nas mieszkanie to nie tylko jego układ, cena czy położenie na piętrze. Warto zwrócić uwagę na całe osiedle – architekturę budynków, sposób zaaranżowania wspólnej przestrzeni, ilość zieleni, plac zabaw dla dzieci i jego usytuowanie, charakter i rodzaj osiedlowych sklepików i usług, jeśli takie zaplanowano na danej inwestycji.

Samo mieszkanie zresztą także powinno być przedmiotem gruntownej analizy. Zadajmy sobie pytanie w jakim celu je nabywam – czy jest ono docelowym lokum, zatem czy jego układ odpowiada potrzebom rodziny jaką ewentualnie stworzę? Jeśli tak, czy jest ono w pobliżu szkół, przedszkoli, terenów zielonych? Ile czasu zabierze mi dojazd z pracy celem odbioru dziecka z przedszkola?

Jeśli jest to mieszkanie nabyte w celach inwestycyjnych, istotnym jest czy jest położone w „modnej” dzielnicy – dla tego typu mieszkań kluczowa jest lokalizacja. Pamiętajmy też, że najłatwiej sprzedać mieszkanie relatywnie małe, (najchętniej kupowane są obecnie niewielkie dwupokojowe lokale), doskonale skomunikowane z centrum miasta. O tym, czy mieszkanie łatwo znajdzie przyszłego nabywcę decyduje nie tylko lokalizacja, cena i metraż. Może w przyszłości w okolicy lokum, które zakupimy, powstanie linia metra lub nowa droga czy infrastruktura usługowo – handlowa?

Ze względu na ograniczone możliwości zakupowe wracają do łask mieszkania budowane od lat 60. do 80. – czyli tzw. wielka płyta. Mieszkania te są tańsze, przy jednocześnie dobrej infrastrukturze. Jeśli zamierzamy zainwestować tego typu lokum, lepiej wybierać niski budynek w dobrej lokalizacji i dzielnicy. W przyszłości wielka płyta, ze wszystkimi swoimi wadami (rosnące koszty utrzymania) może być towarem, na który trudniej będzie znaleźć nabywcę. Z biegiem lat gierkowska spuścizna będzie znacznie tańsza niż budynki, które powstawały od lat 90.

Podstawowe porównanie zakupu lokalu na rynku pierwotnym i wtórnym:

Kryteria porównania:

Rynek pierwotny

Rynek wtórny

Mieszkanie jako inwestycja

nowe mieszkanie jest lepszą lokatą kapitału (oczywiście zależy to także od lokalizacji i jakości samej inwestycji); stanowi też większą kartę przetargową w negocjowaniu warunków kredytu z bankiem.

mieszkanie używane – jako nieco „zużyte”, ma z reguły większe koszty amortyzacji i remontów w przyszłości. Cechuje się zwykle gorszym stanem technicznym niż nowe, aczkolwiek wiele budynków np. z tzw. wielkiej płyty zostało ostatnio poddanych modernizacji.

Koszty transakcji

Opłaty notarialne są identyczne w obu przypadkach, ponosimy także koszty ubezpieczenia kredytu do momentu urządzenia księgi i wpisania do niej hipoteki.

Tu zwykle należy liczyć się z prowizją pośrednika.

Jeżeli mieszkanie ma księgę wieczystą, tańszy jest koszt tymczasowego ubezpieczenia kredytu na czas do wpisania hipoteki do księgi.

Lokalizacja, estetyka

nowe mieszkania to jednocześnie bardziej nowoczesna architektura, ciekawiej zaaranżowane lokale i z reguły młodzi sąsiedzi.

Nowe budynki mają z reguły podziemne parkingi, minusem jest częsty brak osiedlowej zieleni w postaci drzew i stosunkowo blisko siebie rozplanowane budynki.

lokalizacja mieszkań na rynku wtórnym jest często lepsza (bliżej centrum, lepsza komunikacja), lepsza infrastruktura (sklepiki osiedlowe, żłobki, przedszkola i szkoły, biblioteki).

Minusy to wyższe koszty utrzymania (ogrzewanie, remonty), niekiedy gorsza struktura społeczna, krzywe i niskie mieszkania, budynki z zsypami oraz brak miejsc parkingowych.

Umowa

jest „dwuetapowa” – umowa przedwstępna (najlepiej w formie aktu notarialnego) oraz przenosząca własność (także w formie aktu), kiedy to stajemy się w pełni właścicielami mieszkania. Warto obie umowy konsultować z prawnikiem.

Tu również najczęściej podpisujemy umowę przedwstępną i ostateczną. Jeżeli nie korzystamy z porady prawnika, warto czy osobą sprzedającą jest właścicielem lokalu. Uczynimy to sprawdzając księgę wieczystą (dział II – własność). Bezpłatnie sprawdzimy daną księgę na stronie ekw.ms.gov.pl

Kwestie prawne

jest zakładana nowa księga wieczysta dla danego lokalu/właściciela, co kosztuje 60 PLN.

Czasem brak jest księgi wieczystej, co uniemożliwia wzięcie kredytu, jednak najczęściej księga już jest. Trzeba zwrócić uwagę na stan prawny lokalu i budynku oraz komplet dokumentów (abyśmy np.: nie zakupili mieszkania zadłużonego lub z zameldowanym lokatorem).

Zostaw komentarz

Twój e-mail nie będzie opublikowany. Pola z gwiazdką * są obowiązkowe.

velux