Na jakiej podstawie inwestor może zaskarżyć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jakie uchybienia w procedurze jego uchwalenia mogą przesądzić o możliwości unieważnienia tego aktu prawa miejscowego?

Rola planu w procesie inwestycyjnym

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego, co oznacza, że zawiera przepisy powszechnie obowiązujące i może stanowić w konsekwencji podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych.

Zgodnie z przesłankami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W praktyce oznacza to, że ustalenia zawarte w planie miejscowym (lub w przypadku jego braku w uzyskanych warunkach zabudowy) dyktują sposób w jaki właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości. Dokument ten informuje zatem o przeznaczeniu danego terenu oraz określa możliwe sposoby jego zagospodarowania. W ramach planu określone zostają m.in. takie aspekty jak: przeznaczenie poszczególnych terenów, obowiązujące zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki zagospodarowania i zasady kształtowania zabudowy, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, szczególne warunki zagospodarowania terenów czy ograniczenia w ich użytkowaniu (przykładowo wyraźny zakaz zabudowy).

Procedura planistyczna

– Jak widać znaczenie planu miejscowego dla procesu inwestycyjnego jest ogromne. Warto wiedzieć zatem jak, zgodnie z prawem, powinna wyglądać poprawnie przeprowadzona procedura zmierzająca do jego uchwalenia. Podjęte niezgodnie z ustawą działania gminy mogą bowiem stanowić przesłankę do unieważnienia planu – informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego ma w obowiązku ogłoszenie tego faktu – w prasie, przez obwieszczenie lub ogólnie mówiąc w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, np. poprzez umieszczenie informacji na stronie Biuletynu Informacji Publicznej. Wójt, burmistrz albo prezydent musi przy tym, co do zasady, określić formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia. Wszystkie wnioski muszą zostać rozpatrzone przez pracownika gminy, jednak nie wszystkie postulaty i opinie trafią do projektu planu. Idąc dalej, organ ma w obowiązku ogłoszenie o planowanym wyłożeniu planu do wglądu publicznego na co najmniej 7 dni przed planowanym dniem jego okazania. Projekt ten wykłada (wraz z prognozą jego oddziaływania na środowisko) do wglądu na okres co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami. Uwagi do projektu planu miejscowego może wnieść każdy, kto z jakiś względów kwestionuje ustalenia ustanowione w projekcie planu. Istotą dyskusji publicznej jest wysondowanie poglądów i stanowisk reprezentowanych przez uczestniczące w niej określone grupy społeczne – wspólnoty samorządowe lub zainteresowanych sprawą osób i środowisk. Dyskusja ta ma charakter jedynie opiniodawczy, co oznacza, że jej wynik nie może być uważany za obligatoryjny i wiążący dla organów gminy. Jeśli jednak dyskusja nie będzie w ogóle przeprowadzona, lub też dojdzie do zaniechań w obowiązku odpowiednich obwieszczeń, takie procedery w sposób bezpośredni naruszają prawa uczestników procesu planistycznego do prawidłowego przebiegu procedury planistycznej – zwłaszcza prawa skarżących – gwarantowanych im przez wspomnianą już ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 28 ust. 1 ustawy).

A zatem jeśli przykładowo: wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie ogłosił, że podjęte są prace nad uchwaleniem planu, projekt planu miejscowego nie został wyłożony do wglądu, nie odbędzie się prawidłowo przeprowadzona dyskusja publiczna nad projektem planu zagospodarowania przestrzennego to należy liczyć się z możliwością unieważnienia tego aktu przez sąd z powodu jawnego naruszenia trybu jego sporządzania.

Naruszenie interesu prawnego

Zgodnie z art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, każda osoba, której interes prawny lub uprawnienie z jakichkolwiek względów zostały naruszone poprzez podjęcie przez organ danej uchwały w sprawie administracji publicznej (a więc przykładowo uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) może – ale tylko po bezskutecznym uprzednim wezwaniu do usunięcia owego naruszenia – zaskarżyć taka uchwałę do sądu administracyjnego. Warto mieć na uwadze, że w orzecznictwie naruszenie interesu prawnego wiąże się z sytuacją, gdy decyzja organu narusza przepisy jakiejś ustawy (przykładowo zgodnie z przesłankami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny) lub też sprzeciwia się zasadzie współżycia społecznego. Jeśli zatem decyzja rady nakłada na inwestora ograniczenia, które wcześniej nie wynikały bezpośrednio z regulacji ustawowych, zakłada się, że decyzja gminy naruszyła interes prawny właściciela nieruchomości – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.

Przy składaniu skargi do sądu administracyjnego inwestor musi wykazać, że jego interes prawny naruszony został w sposób bezpośredni i realny. Chodzi o to, by rzeczowo uargumentować stopnień ingerencji decyzji w sytuację inwestora. Przykładowo – jeśli gmina uchwala w drodze decyzji nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym, bez podania żadnego uzasadnienia, działka inwestora pozbawiona zostaje możliwości zabudowy, to właściciel ma pełne prawo do zaskarżenia uchwały gminy.

Warto w tym miejscu przytoczyć wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 5 listopada 2015 r. (sygnatura akt II SA/Sz 728/15). Sprawa dotyczyła uchwalenia nowego planu miejscowego, w którym gmina dopuściła lokalizację farm wiatrowych. Niezadowolony właściciel jednego z gospodarstw rolnych znajdujących się w granicach administracyjnych gminy skierował sprawę do WSA. W uzasadnieniu skargi twierdził, że uchwała narusza jego interes prawny. W swojej argumentacji powoływał się na fakt, że budowa elektrowni wiatrowych wpłynie negatywnie na jego plany inwestycyjne – może przyczynić się do pozbawienia go dopłat rolnych – oraz znacznie ograniczy możliwości zabudowy jego działki, czyli nie będzie mógł w przyszłości wybudować domu, ponieważ stojący za blisko wiatrak zagrażałby bezpieczeństwu znajdujących się tam ludzi i ich mienia. WSA odrzuciło zarzuty, skarżący nie wykazał bowiem, w mniemaniu sądu, naruszenia przez gminę jego interesu prawnego. Jego argumenty nie były przekonujące. Podkreślony został także fakt bierności właściciela w momencie, gdy miał on okazję przedstawić swoją opinię dotyczącą ustaleń zawartych w nowym planie – nie wziął udziału w dyskusji publicznej, nie złożył wniosków do planu, nie wniósł żadnych uwag do wyłożonego do wglądu publicznego projektu.

Odszkodowania za zmianę planu

Plan uchwalony został zgodnie z wytycznymi ustawodawcy, jednak na skutek jego uchwalenia zmieniła się wartość pewnej nieruchomości. Co wtedy może zrobić jej właściciel? Jeśli konsekwencją uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób (lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem) stało się zupełnie niemożliwe lub też w znacznym stopniu ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może wystąpić z żądaniem uzyskania od gminy stosownego odszkodowania za poniesioną szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Jeżeli natomiast, w związku z uchwaleniem planu albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość (i nie skorzystał z praw omówionych powyżej) może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Saveinvest Sp. z o. o.
www.grunttozysk.pl