W jaki sposób nowelizacje ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wpłynęły na procedury obowiązujące przy odrolnianiu gruntów? Dla jakich ziem nadal potrzeba będzie zgoda ministra na zmianę ich przeznaczenia?

Nowe prawo – szybsze odrolnienie

– Dwie nowelizacje ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, które weszły w życie kolejno 10 października oraz 23 listopada 2015 r., wprowadziły wiele uproszczeń do procedury odrolniania najżyźniejszych ziem. Po wprowadzeniu zmian m.in. zniesiony został obowiązek uzyskania zgody na zmianę statusu działek rolnych klas I-III, wydawanej przez ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Wspomniana tu zgoda nie będzie już potrzebna zarówno przy wydawaniu decyzji ustalającej warunki zabudowy, jak i w przypadku uchwalania przez radę gminy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Takie uproszczenie ma w zamyśle ustawodawcy przyczynić się do przyspieszenia procesu inwestycyjnego, który nie będzie już blokowany przez niepraktyczne przepisy – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Zdaniem analityków rynkowych, w związku z wejściem w życie nowych przepisów, należy spodziewać się znacznego wzrostu zainteresowania (zarówno zamożnych inwestorów jak i drobnych przedsiębiorców) wykupem ziemi rolnej. Na chwilę obecną jest ona relatywnie tania, u podłoża czego leżał między innymi fakt skomplikowanego i długiego czasu oczekiwania na zmianę jej przeznaczenia. Na chwilę obecną, jeśli ziemia spełni dyktowane ustawą warunki, będzie można dokonać zmiany jej przeznaczenia bez konieczności półrocznego oczekiwania na wydanie zgody z ramienia ministra.

Warunki prostszego odrolnienia

Przewidziane przez ustawodawcę uproszczenie będzie jednak możliwe do zastosowania tylko w sytuacji łącznego spełnienia przez grunty klas I-III kilku warunków. Zgodnie z art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych zmiana statusu takich użytków rolnych może ulec zmianie bez uzyskania zgody ministra, jeśli co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawierać się będzie w obszarze zwartej zabudowy. W świetle prawa używane przez ustawodawcę pojęcie zwartej zabudowy, wprowadzone przez art. 4 pkt 28 ustawy o ochronie gruntów, oznacza zgrupowanie nie mniej niż pięciu budynków (z wyjątkiem budynków o funkcji gospodarczej), pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 metrów. Natomiast obszar zwartej zabudowy stanowi obszar wyznaczony przez linię prowadzoną w odległości 50 metrów od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których zlokalizowane są takie budynki – przy zastrzeżeniu, że odległość od tych granic nie może być większa niż 50 metrów.

Ponadto dana nieruchomość musi być położona w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej (w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami za taką uznana zostanie zabudowana działka gruntu, której wielkość oraz inne cechy umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej zlokalizowanych).

Co więcej odrolniany grunt nie powinien znajdować się dalej niż 50 metrów od drogi publicznej. Nowelizacja przewiduje także ograniczenia co do wielkości działek, których przeznaczenie chcemy zmienić. Ich powierzchnia nie może przekraczać 0,5 ha bez względu na to, czy mamy do czynienia z jedną całością, czy może też z kilkoma odrębnymi częściami.

Decyzje i opłaty

Jeśli grunty rolne klas I-III nie spełniają wymagań ustawodawcy, przedstawionych i omówionych w poprzedniej części poradnika, by zmienić ich status gmina musi posiadać zgodę ministra rolnictwa i rozwoju wsi lub też marszałka województwa. Obowiązek ten dotyczyć będzie zarówno wydawania decyzji ustalającej warunki zabudowy, jak i uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, konieczne będzie także wyłączenie danej nieruchomości ziemskiej z produkcji rolnej. Taką decyzję z kolei wydaje starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu. To po jej uzyskaniu następuje przekwalifikowanie danego gruntu z rolnego na inwestycyjny w ewidencji gruntów i budynków.

– Takie działania łączą się także z koniecznością uregulowania opłaty, którą dla inwestorów naliczy starosta lub prezydent. Mowa o jednorazowej należności lub opłacie rocznej. Ta pierwsza forma daniny stanowi opłatę za trwałe wyłączenie gruntów z użytkowania rolniczego. Tabela zawierająca ustaloną wysokość opłat zawarta jest w ustawie o ochronie gruntów. Im mamy do czynienia z odrolnieniem wyższej klasy gruntów, tym wyższa będzie opłata – dla przykładu należność za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych klasy I wyniesie 437 175 zł, a za hektar gruntu klasy VI 87 435 zł. Z kolei opłata roczna pobierana jest od inwestora za każdy rok użytkowania gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne, w przypadku trwałego wyłączenia przez 10 lat, a w razie nietrwałego wyłączenia przez okres tego wyłączenia, jednak nie dłużej niż przez 20 lat od chwili wyłączenia takich gruntów z produkcji – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Wysokość opłaty rocznej stanowi 10 proc. jednorazowej należności.

Egzekucja nieuiszczonych opłat

Konsekwencją nieuiszczenia należnych opłat jest ich egzekucja przez marszałka województwa. Jest on uprawniony do ściągania należności związanych z wyłączeniem z produkcji gruntów rolnych. Może w ramach swoich działań ustalić opłatę w wysokości odpowiadającej dwukrotności jednorazowej należności, jeżeli stwierdzi, że grunty rolne wyłączone zostały z produkcji rolnej niezgodnie z przepisami ustawy. Chodzi o sytuacje, w których wyłączenie nastąpiło bez decyzji wyłączającej z produkcji rolnej i niezgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub też, gdy dla danej gminy taki plan nie został uchwalony. Marszałek posiada także kompetencje by (jeśli stwierdzi, że grunt przeznaczony w planie na cele nierolnicze wyłączono z produkcji bez uzyskania odpowiedniej decyzji) wydać decyzję wyłączającą z produkcji rolnej z urzędu i ustalić w niej wysokość należności, podwyższając ją odpowiednio o 10 proc. oraz ustalić wysokość opłat rocznych.

Saveinvest Sp. z o.o.
www.grunttozysk.pl