Rozmowa z Agnieszką Szefer z Budimeksu Nieruchomości

29 kwietnia 2012 roku weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zwana ustawą deweloperską. Ustawa ma służyć lepszej ochronie interesów nabywców. Teraz przed podpisaniem umowy deweloperskiej każdy klient powinien otrzymać prospekt informacyjny.

Prospekt informacyjny to dokument, który musi zawierać między innymi wyczerpujące i pełne informacje o: deweloperze, inwestycji, gruncie, na którym powstaje przedsięwzięcie, planowanych inwestycjach w promieniu 1 km, zamierzonym sposobie finansowania, kupowanym lokalu mieszkalnym, a także dotychczasowych dokonaniach dewelopera.

Zrozumienie zapisów ustawy, jak i samego prospektu może być czasochłonne. Należy jednak zapoznać się z dokumentem dokładnie, aby mieć pełną jasność, że decyzja o zakupie własnego „M” jest przemyślana, a wybór dewelopera właściwy.

Prospekt składa się z dwóch zasadniczych części: ogólnej i indywidualnej. Część ogólna obejmuje kilka podrozdziałów. Pierwszy zawiera dane identyfikacyjne i kontaktowe dot. dewelopera. Warto zapoznać się informacjami tu podanymi i wejść na przykład na stronę internetową spółki, gdzie zapoznamy się z inwestycjami firmy, jak i jej działalnością. W II części zatytułowanej „doświadczenie dewelopera” znajdziemy konkretne przykłady (nazwa, adres, daty) ukończonych przedsięwzięć deweloperskich, czyli po prostu zrealizowane inwestycje dewelopera, w tym obowiązkowo ostatnie. Jest to dobry moment, aby sprawdzić, czy w przyszłości nie doszło do opóźnień związanych z przekazaniem mieszkań klientom, czy deweloper dotrzymał obietnic. Kolejna część dotyczy samej nieruchomości oraz, cytując ustawę, przedsięwzięcia, czyli po prostu bloku bądź osiedla. Ten rozdział powinien każdego klienta szczególnie zainteresować. W nim bowiem znajdują się dane dot. gruntu, czyli adres i nr działki oraz numer księgi wieczystej. Powinien się tu także znaleźć opis aktualnych obciążeń hipotecznych nieruchomości (związanych np. z kredytem na budowę), ale i informacje o planie zagospodarowania przestrzennego dla sąsiadujących działek. Dla nabywcy istotne są informacje dot. przewidzianych inwestycji w promieniu 1km od nieruchomości, w której mieszkanie planujemy kupić. A to dlatego, że przykładowo możemy się z nich dowiedzieć o budowie drogi szybkiego ruchu czy też zakładu zajmującego się działalnością uciążliwą (np. spalarni śmieci). Podrozdział trzeci to miejsce na opis budynku. Dowiemy się stąd, czy jest ostateczne pozwolenie na budowę, kto je wydał, kiedy rozpoczęły lub rozpoczną się prace oraz jaki jest termin zakończenia. Znajdziemy tu także opis inwestycji, sposób pomiaru powierzchni oraz sposoby ochrony nabywców, tj. deweloper wskaże, jaki rodzaj rachunku będzie służył gromadzeniu środków nabywców. Ważny jest również umieszczony w tej części harmonogram budowy oraz informacja o zasadach ewentualnej waloryzacji ceny. Każdemu klientowi zawsze przysługuje możliwość odstąpienia od umowy. Warunki odstąpienia powinny być jasno opisane w końcowej części rozdziału.

Podany w prospekcie numer księgi wieczystej to jedna z istotniejszych danych. Obecnie w podsystemie na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości samodzielnie można sprawdzić aktualny stan księgi. Wystarczy znać jej numer. Ci, którzy czują się biegli w obsłudze komputera i internetu z pewnością sobie poradzą. Pozostali powinni poprosić o pomoc doradcę w biurze sprzedaży. Zgodnie z zapisami nowej ustawy w biurze dewelopera powinien być dostęp do aktualnej księgi wieczystej, co można zapewnić udostępniając stanowisko komputerowe z łączem internetowym dla klientów. Niektóre firmy takie miejsca już przygotowały.

Druga część prospektu to część indywidualna, w której deweloper podaje cenę mieszkania, garażu i innych powierzchni. Opisywany jest również sam budynek poprzez m.in.: liczbę kondygnacji, technologię wykonania i standard prac wykończeniowych. Poznamy także usytuowanie lokalu w budynku, określenie powierzchni oraz układ pomieszczeń.

W siedzibie rzetelnego dewelopera osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej może zapoznać się aktualnym stanem księgi wieczystej, kopią pozwolenia na budowę oraz projektem architektoniczno-budowlanym, jak również sprawozdaniem finansowym za ostatnie dwa lata.

Przebrnięcie przez cały dokument wymaga czasu oraz pewnego zorientowania w temacie. Osoba, która zetknie się z dokumentem może być nieco przytłoczona ilością informacji i liczbą szczegółów w nim podawanych. Stąd warto zawsze dopytać o szczegóły doradcę klienta w biurze sprzedaży, a przy wyborze – kierować się renomą i doświadczeniem dewelopera.